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新万博新版app|住房租赁REITs试点大推进 机构料未来撬动数万亿市场


2020-01-09 11:05:07   【浏览】1053

新万博新版app|住房租赁REITs试点大推进 机构料未来撬动数万亿市场

新万博新版app,  重磅资金支持来了!证监会住建部同时令下,住房租赁REITs试点大推进

支持住房租赁,证监会住建部两部委联合支持REITs试点。

这个名为《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(简称《通知》)的文件,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并确定将在审核领域设立“绿色通道”。

此前市场已经试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品,这次发文是对前期试点情况的规范,并且通过文件对相关程序的标准予以明确。

重点一:规则出台的背景

房地产市场进入下半程,从增量时代进入存量时代。如何盘活海量资产,成为了市场资产参与者需要直面的重要课题,海外成熟经验已然表明,在存量地产时代,房地产的金融化将成为大势所趋,而REITs,即房地产投资信托基金则成为其金融化进程中的重要一环。

2016年,国务院层面发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,随后住建部也下达了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,其中一个关键内容就在于加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环;可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

根据《通知》,住房租赁资产证券化要坚持市场化、法治化原则,充分发挥资本市场服务实体经济和国家战略的积极作用;明确优先和重点支持的领域;加强监管协作,推动业务规范发展;积极履行监管职责,切实保护投资者合法权益,合力防范风险。

  重点二:需具备三大发行条件

发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:

一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;

二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;

三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。

  重点三:重点支持地区

《通知》明确:

一是优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

二是鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

三是支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。

四是支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

五是优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

  重点四:设立审核绿色通道

《通知》明确将优化住房租赁资产证券化审核程序。各证券交易场所和中国证券投资基金业协会应根据资产证券化业务规定,对申报的住房租赁资产证券化项目进行审核、备案和监管,研究建立受理、审核和备案的绿色通道,专人专岗负责,提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

同时支持住房租赁企业开展资产证券化。住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求,自主开展住房租赁资产证券化,配合接受中介机构尽职调查,提供相关材料,协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作,并向证券交易场所提交发行申请。优化租赁住房建设验收、备案、交易等程序。各地住房建设管理部门应对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项建立绿色通道。对于在租赁住房用地上建设的房屋,允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。

重点五:加强监管方向未变

《通知》强调要加强住房租赁资产证券化监督管理。

一方面建立健全业务合规、风控与管理体系。证监会和住房城乡建设部推动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与管理体系,指导相关单位完善自律规则及负面清单,建立住房租赁资产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则,引导相关主体合理设计交易结构,切实做好风险隔离安排,严格遵守执业规范,做好利益冲突防范以及投资者保护,落实各项监管要求。研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。

另一方面建立健全自律监管体系。中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合,搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台,加强组织协作,加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系,研究推动将住房租赁证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标,依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。

  重点六:“收益法”估值

如何确定住房租赁的资产价值,《通知》提出,房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法,严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。

承担房地产资产证券化物业估值的机构,应当为在住房城乡建设部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间,房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估,发生收购或者处置资产等重大事项的,应当重新评估。

《通知》要求资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责,对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查,确保符合相关政策和监管要求。发起人(原始权益人)应切实履行资产证券化法律文件约定的基础资产移交与隔离、现金流归集、信息披露、提供增信措施等相关义务,并积极配合中介机构做好尽职调查。

  重点七:前期试点项目已不少

在《通知》颁布之前,市场上已经不乏相关产品。

2017年10月23日,保利地产宣布中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划(“保利租赁住房REITs”)获得上交所审核通过。证监会相关负责人表示,本单产品的推出正当其时,既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向,也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

没过多久,2017年11月3日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划(“新派公寓专项计划”)正式发行设立,11月14日,绿地集团宣布,其旗下规模达到210亿人民币的房地产投资信托将于2018年上市。

值得一提的是,国内试水的REITs几乎都是以私募形式发行,对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。目前国内的REITs产品中,仅有的鹏华前海万科REITs基金(鹏华前海)为公募产品,2015年,鹏华前海通过借鉴成熟市场的操作方法,利用当时的规则,将房地产项目装入封闭式基金这一成熟的法律结构并通过证券交易所上市交易。

虽然上述产品都叫REITs,但是其实并不是严格意义上的REITs,只能称为“类REITs”,但交易所的 “放行”,显示出监管层对于持有物业尤其是租赁物业的支持正在加大,中国版REITs正在加速推进。

华南一家基金的负责人表示,市场已经发行了30单左右类REITs产品,随着市场认可度提升,市场会逐渐被培育出来。

据接近监管层的相关人士表示,对于已经发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业,在从事承接相关地方住房租赁项目时监管层将会给予优先考虑,通过正向激励手段,鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外,对于这类企业承接其他住房租赁项目,后续监管层还将出台一系列激励细则。

鹏华前海万科REITs基金经理尤柏年认为,目前国内的REITs虽然出现加速迹象,但是仍有不少问题需要解决。包括缺乏税收优惠的顶层设计、监管主体不明确、市场准入门槛高和回报率低、公募参与难题等,此次两部委联合发文,明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一,为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

重点八:发展空间大

民生证券研究报告指出,在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下,REITs的发展前景广阔,未来的发行空间可以从以下三个角度测算。

1,从资产证券化产品看REITs发行空间。截至2017年10月,国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%,中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据,美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小,REITs新增发行额约为8448亿元。

2,从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。2005至2010年,由于房地产企业密集上市,自有资金占比提升明显。从2014年至2016年,由于资产证券化产品的快速发展,其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金,包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。

2016年,国内房地产企业通过类REITs融资131亿元,同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元,类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%,国内外差距高达6.9 个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%,每年将带动REITs的发行额为9950亿元。

3,从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主,开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小,发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高,作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市,统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金,分别计算每个城市每年租金收入。

假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资,可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元,其中办公物业REITs约1.8万亿元,商场物业REITs约3.3万亿元。

综合以上三种测算方法,民生证券认为,REITs在中国还处于起步阶段,未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,REITs将撬动数万亿市场。

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